Immobilie geerbt – sanieren oder kassieren

Immobilie geerbt – Immobilie verkaufen vs Immobilie selbst nutzen

Klaus Petersen hat eine Immobilie geerbt. Seine Eltern verstarben. Klaus Petersen hat viele schöne Erinnerungen an sein Elternhaus. Von der emotionalen Bindung an das 115 m² große Einfamilienhaus, zu dem ein schöner großer Garten gehört, mal ganz abgesehen, sieht er sich nun vor die Wahl gestellt:

Soll er die Immobilie verkaufen, die Immobilie selbst nutzen, oder soll er sie sanieren und vermieten?

Am liebsten möchte Klaus Petersen die geerbte Immobilie sanieren und danach vermieten. So bleibt sein Elternhaus zumindest in Familienbesitz! Jedoch: Das Einfamilienhaus ist in die Jahre gekommen und muss für jede weitere Nutzung saniert werden. So sollte die 160 Quadratmeter große Dachfläche erneuert werden. Weiter steht ein Austausch der alten Öl-Heizung an und in diesem Zuge benötigt die Immobilie auch neue Leitungen für Heizung, Wasser und Abwasser. Natürlich gehört zu einer energetischen Sanierung auch, dass alle Fenster ausgetauscht werden. Die Bäder, die Küche sowie die Böden im Haus müssen ebenfalls saniert werden. Bei der energetischen Sanierung muss zudem beachtet werden, dass die erzeugte Wärme und Strom für das Haus zu mindestens 30 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugt werden müssen. Die Bundesregierung erwägt zudem, dass der Anteil der erneuerbaren Energie in Zukunft sogar noch ansteigen soll. Neu eingebaute Heizungen dürfen ab 2024 nur noch mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden.

Er fragt sich nun, ob ein Immobilienverkauf nicht vielleicht doch die bessere Lösung ist?

Immobilienverkauf oder das Haus vermieten?

Zunächst muss bei einer Annahme des Erbes einberechnet werden, dass Erbschaftssteuer anfallen kann. Bei einem Immobilienverkauf kann darüber hinaus noch die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Im Falle von Klaus Petersen muss sich dieser darüber keine Gedanken machen. Das Haus wurde von seinen Eltern bis zu ihrem Tod bewohnt und nicht vermietet. Darum fällt keine Spekulationssteuer an. Klaus Petersen hat nun die Wahl, ob er sich ins Grundbuch der Immobilie als Eigentümer eintragen lässt, eine Plicht besteht nicht aber ist vor einem Immobilienverkauf erforderlich. Ein Grundbucheintrag ist in den ersten beiden Jahren nach dem Verkauf kostenlos.

Energetische Sanierung als Anforderung für neu erworbene Immobilie

Für Klaus Petersen, der das Erbe in jeden Fall antreten will, stellt sich die Entscheidung, ob er sich für einen Immobilienverkauf oder eine Vermietung mit vorheriger Sanierung entscheiden will. Es steht aber die Frage im Raum, ob er sich die geerbte Immobilie zur Vermietung überhaupt leisten kann – gerade im Hinblick bei den Anforderungen für neu „erworbene“ Immobilien des neuen Gebäudeenergiegesetzes. Dieses schreibt bei einem neu erworbenen Haus – das gilt auch bei einer Erbschaft – vor, dass Gas- und Öl-Heizkessel, die länger als 30 Jahre in Betrieb sind, ausgetauscht werden müssen. Sämtliche Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Zimmern sind darüber hinaus zu dämmen. Außerdem schreibt der Gesetzgeber vor, dass die obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen wärmegedämmt werden müssen. Auch das darüberliegende Dach muss nach dem Gebäudeenergiegesetz gedämmt werden. Eine energetische Sanierung wird also erst einmal teuer.

Welche Kosten kommen bei einer energetische Sanierung nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz auf mich zu?

Klaus Petersen wägt die Kosten der Immobiliensanierung ab:

– Kosten der Dachsanierung: ca. 56.000,- Euro
– Austausch von Öl-Heizkessel und Anschaffung einer Wärmepumpe mit Photovoltaik: ca. 29.000,- Euro
– Sanierung der Küche, Badezimmer, Gäste-WC, Elektrik, Rohre: ca. 50.000,- Euro
– Neue Fenster: ca. 12.000,- Euro
– Neue Böden: ca. 5.000,- Euro

Damit liegen die Gesamtkosten der energetischen Sanierung bei 152.000,- Euro. Für das Haus würde er bei einem Immobilienverkauf rund 450.000,- Euro erhalten.

Fragen Sie einen Experten – Ihren Immobilienmakler

Rein rechnerisch und unter diesen Gesichtspunkten lohnt sich der Verkauf einer Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht für den Immobilienerben Klaus Petersen. Fragen Sie jedoch hier zunächst einen Experten. Ihr Immobilienmakler wird Ihnen sagen, welche Miete Sie voraussichtlich für die geerbte Immobilie erzielen können, was voraussichtlich für Sanierungskosten auf Sie zukommen und Ihnen sowohl die Kosten als auch die wahrscheinlichen Gewinne gegeneinander auflisten. So kann es sein, dass sich, sollten Sie die Immobilie nicht verkaufen wollen, sondern die Immobilie vermieten, die Kosten in der Folge schnell amortisieren.

Bleiben wir bei dem Erbfall von Klaus Petersen:

Das Haus könnte er vor der Sanierung für rund 450.000 Euro verkaufen. Die Sanierung würde ihn also 152.000,- Euro kosten. Bei einer angenommenen Nettomiete von 1.350,- Euro kann Petersen im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 16.200,- Euro erwarten. Natürlich muss man auch Mietpreiserhöhungen alle drei Jahre um die zehn Prozent berücksichtigen, sodass sich die Mieteinnahmen auch steigern können und die Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz sich doch schneller amortisiert. Bei einem Immobilienverkauf hat man natürlich sofort das Geld auf dem Konto. Allerdings ist fraglich, wie schnell man das geerbte Haus, wenn es nicht in einem modernen Zustand ist, überhaupt verkaufen kann. Deshalb sollte eine energetische Sanierung und Vermietung sowie ein Immobilienverkauf gut miteinander abgewogen werden. Darum hat sich Klaus Petersen Unterstützung von einem professionellen Immobilienmakler geholt. Dieser kann dank seines Netzwerks den Immobilienverkauf mit Erfolg abwickeln, sodass sich das Erbe auch voll auszahlt.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, welches die richtige Entscheidung für Sie ist? Gerne beraten wir Sie kostenlos. Wir von IMMO Holm wissen auch, dass eine Immobilie nicht nur einen Marktwert hat und verstehen, das Ihre Entscheidung nicht nur von Zahlen geleitet wird.

  8. Oktober 2022
  von: Immobilienmakler Wedel
  Kategorie: Allgemein