Ist der Teilverkauf meiner Immobilie eine Alternative?

Teilverkauf der Immobilie als Geldspritze

Über 30 Prozent der Deutschen im Rentenalter besitzen eine Immobilie. Dort wollen sie am liebsten, so lange wie möglich, auch wohnen bleiben. Doch ein Haus muss weiter finanziert werden. Oft genug fehlt es aber an den Rücklagen auf der Bank, um die Immobilie instand zu halten und die Rente fällt zudem nicht so üppig aus wie gewünscht oder erwartet. Mit einem Teilverkauf seines Hauses oder Wohnung könnte hier mehr Sicherheit ins Leben einziehen.

Alternative zum Kredit oder Leibrente

Beim Teilverkauf von Immobilien wird nur ein Teil des Hauses oder der Wohnung verkauft. Der Teilverkäufer erhält ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht und verfügt weiter als gewohnt über die Immobilie. Allerdings muss er an den Käufer eine sogenannte Nutzungsgebühr bezahlen. Der Käufer wird bei einem Teilverkauf Miteigentümer an der Immobilie. Ein Immobilien-Teilverkauf sorgt also dafür, dass man im Alter mehr finanziellen Spielraum erhält. Er ist eine Alternative zu einer Leibrente oder einem Kredit anzusehen. Vor allem Kredite werden von den Banken für Menschen ab 65 Jahren kaum noch vergeben.

Verkäufer erhält Wohnrecht

Bei einem Teilverkauf wird – wie der Name schon sagt – nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern nur ein Teil. Dieser liegt in der Regel zwischen 25 und 50 Prozent. Der Käufer wird dadurch zum stillen Teilhaber. Der Verkäufer bleibt im Haus oder in der Wohnung leben, ist aber auch berechtigt, die Immobilie weiterzuvermieten. Es erfolgt auf der rechtlichen Seite ein Eintrag ins Grundbuch mit dem sogenannten Nießbrauchsrecht. Dieses Recht garantiert dem Verkäufer (Nießbrauchnehmer) weiter die Nutzung des Hauses oder der Wohnung. Ein Teilverkauf erfolgt meist in drei Schritten. Zunächst übernimmt ein unabhängiger Gutachter die Einschätzung des Immobilienwertes. In dieser Phase ist es auch wichtig, dass der Verkäufer sich im Klaren ist, wie viel Geld er benötigt. Dann geht es in die Verkaufsphase mit dem potenziellen Käufer. Hier kann der Immobilienmakler mit seinem Know-how die richtigen Stellen finden. Größtenteils gibt es auch professionelle Anbieter, die sich auf den Teilverkauf von Immobilien spezialisiert haben.

Wie berechnet sich die monatliche Nutzungsgebühr beim teilverkauf?

Im zweiten Schritt geht es um den Vertragsabschluss. Wichtiger Punkt des Vertrages ist unter anderem der Nießbrauch für den Verkäufer. Zudem sollte für den Vertrag ein professioneller Immobilienmakler oder Anwalt zurate gezogen werden. So können eventuelle Klippen beim Teilverkauf umschifft werden. Die dritte Phase ist dann der weitere Umgang mit der Immobilie. Der Verkäufer kann weiter darin wohnen oder sie vermieten. Im Vertrag wurde aber eine monatliche Nutzungsgebühr festgehalten, die man an den Käufer zahlen muss. Sie kommt einer Mietzahlung gleich und hängt vom Wert des Hauses oder der Wohnung ab. In der Regel werden 2,9 bis 3 Prozent des Auszahlungsbetrags als jährlicher Mietbetrag berechnet. Verkauft man beispielsweise eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro zu 50 Prozent, werden 150.000 Euro bei einem Teilverkauf herangezogen. Bei 3 Prozent wären das 4.500 Euro im Jahr und würden eine monatliche Nutzungsgebühr von 375 Euro bedeuten.

Der Immobilien-Teilverkauf und seine Tücken

Was sich im ersten Moment als hervorragende Alternative anhört, hat auch seine Tücken. Bei einem Teilverkauf müssen sich Käufer nicht an weiteren Kosten beteiligen. Die Kosten für Modernisierungen oder Renovierungen trägt weiterhin zu 100 Prozent der Verkäufer. Der Miteigentümer profitiert an der Wertsteigerung, muss sich aber nicht an den Kosten des Werteerhalts dafür beteiligen. Es kann auch so weit gehen, dass der Verkäufer dem Käufer eine festgelegte Wertsteigerung vertraglich zusichern muss. Hierdurch trägt der Verkäufer bei einem Immobilien-Teilverkauf das volle Risiko eines Wertverlustes. Wird das Haus oder die Wohnung später komplett verkauf, erhält der Verkäufer natürlich auch seinen Anteil, er muss aber trotzdem ein Durchführungsentgelt oder eine Verkaufsprovision von teilweise bis zu zehn Prozent auf den Restverkaufspreis bezahlen. Zudem ist es im Bereich des Möglichen, dass bei einem Teilverkauf auch die sogenannten Spekulationssteuern anfallen. Diese Steuer fällt immer dann an, wenn die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird und/oder weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt wurde. Weitere Probleme könnte es bei einem eventuellen Rückkauf des Hauses oder Wohnung durch den Verkäufer oder die Erben geben. So muss in den meisten Fällen wieder ein unabhängiges Gutachten eingeholt werden und es muss obendrein eine Einigung mit dem Miteigentümer erreicht werden.

Sind Leibrente und Kredit die besseren Alternativen zum Teilverkauf?

Was sind die Alternativen zum Teilverkauf? Zum einen wäre die Leibrente eine Option. Hier verkauft der Eigentümer seine Immobilie, darf aber weiterhin darin wohnen und erhält vom Käufer eine monatliche Rente, eine Sofortzahlung oder eine Kombination aus beidem. Eine weitere Möglichkeit wäre ein Kredit. Hier muss man aber im Alter mit hohen Konditionen durch die Banken rechnen. Allerdings liegen diese teilweise sogar besser als die Kosten, die bei einem Teilverkauf auf den Verkäufer zukommen könnten. Hier gilt es genau abzuwägen und sich auch mit einem Immobilienmakler zu beraten. Denn er kennt sich nicht nur auf dem Markt aus, sondern weiß auch genau, wann sich ein Teilverkauf von Immobilien lohnt.

  6. Dezember 2021
  von: ImmoHolm
  Kategorie: Allgemein