Wedel: Altbau mit zwei Wohnebenen, 1.003 m² Garten und Atelier im Grünen

Im Erdgeschoss liegt alter Massivholzboden, drei Stufen tiefer öffnet sich der Anbau: ein heller Raum, fast ein Wintergarten. Ende der 1930er-Jahre gebaut, 1957 erweitert — kleine Zimmer, gut miteinander verbunden, Räume mit Höhe, überall Licht. Jede Etage hat Küche, Bad und Wohnbereich, dazu gibt es zwei getrennte Eingänge. Das Haus ist als Zweifamilienhaus geeignet und bietet zwei Generationen jeweils eine eigene Tür. Hinter dem Haus zieht sich das Grundstück weit nach hinten: Rosen, mehrere Apfelbäume, eine Doppelgarage von 1960 mit Dachboden über Außentreppe, eine Werkstatt, ein überdachter Schuppen — und ein Atelier mit großem Fenster zum Garten und eigenem Kaminofen. Der zweite Kaminofen steht im Wohnraum des Erdgeschosses. Zu tun ist einiges; die Gasheizung von 2023 ist bereits erledigt.
Das vollständige Exposé mit Grundrissen, Flächenberechnung und Unterlagenübersicht senden wir Ihnen gern zu.

Bauweise: massiv gemauert und verputzt, Satteldach mit roten Pfannen. Erweiterung 1957/59 durch rückwärtigen Anbau, genehmigt und abgenommen.

Flächen: 136,92 m² Wohnfläche nach WoFlV, ermittelt durch Aufmaß im Oktober 2026 (Erdgeschoss 79,21 m², Obergeschoss 57,71 m²). Terrasse und Balkon sind mit je 40 Prozent angesetzt. Getrennt ausgewiesen: 191,33 m² Zubehörfläche in Keller, Dachgeschoss, Garagen und Nebengebäuden.

Das ausgebaute Dachgeschoss ist beheizt und hat Tageslicht; es zählt als wohnliche Nutzfläche, nicht als Wohnfläche — ein Nachweis als Aufenthaltsraum liegt nicht vor.

Heizung: Gas-Brennwertkessel von 2023 mit 22 kW. Zwei Kaminöfen: einer im Wohnraum des Erdgeschosses, einer im Atelier. Feuerstättenschau 2023 ohne festgestellte Mängel.

Je Etage eine Durchgangsküche und ein Wannenbad, im Obergeschoss zusätzlich ein separates WC. Terrasse im Erdgeschoss, Balkon im Obergeschoss, zwei getrennte Eingänge, Teilkeller.

Außen: 1.003 m² Grundstück, Doppelgarage von 1960 mit Dachboden und Außentreppe, Werkstatt, Atelier, überdachter Schuppen, Rosen und Apfelbäume.

Recht: Grundbuch Abteilung II ohne Eintragungen. Kein Bebauungsplan, Beurteilung nach § 34 BauGB, Flächennutzungsplan Allgemeines Wohngebiet.

22880 Wedel, ruhige Wohnlage im Stadtgebiet: eine verkehrsberuhigte Straße, über die niemand abkürzt. Links und rechts Einfamilienhäuser, Hecken, Vorgärten — eine Nachbarschaft, in der man sich kennt und grüßt.
Zum Alltag gehört die Bahnhofstraße mit den Geschäften von Wedel, die man ohne Auto erreicht, dazu ein Schlachter / Fleischerei, ein Restaurant und ein Imbiss im Viertel. Eine Kirche steht in der Nachbarschaft, die Gemeinschaftsschule liegt im Stadtteil, die Bushaltestelle ebenfalls.
Wer regelmäßig nach Hamburg muss, kommt mit dem Auto gut aus Wedel heraus, ohne dass der Verkehr vor der Haustür stattfindet.
Das meiste Grün liefert das eigene Grundstück: 1.003 Quadratmeter mit Apfelbäumen, Rosen und Wegen zwischen den Nebengebäuden. Die Straßen drumherum sind ruhig genug, um darauf Fahrradfahren zu lernen.
Eine Ecke, in der Kinder groß werden und in der sich der Alltag auch später noch allein organisieren lässt.

Objektart: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, freistehend, bezugsfrei.
Baujahr: Ende der 1930er-Jahre, Erweiterung 1957/59.
Teilungsart: keine Teilung — das Grundstück ist ungeteilt.
Kaufpreis: 450.000 €.
Provision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Die vollständigen Unterlagen stellen wir Ihnen am Tag der Besichtigung im Anschluss digital zur Verfügung.
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Provisionshinweis
Provision für Käufer 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf den beurkundeten Gesamtkaufpreis. Der Verkäufer hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit IMMO Holm - Daniel Hofmann e.K. abgeschlossen.
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Ihr Team von IMMO Holm