Leibrente als Option des Immobilienverkaufs

Ist die Leibrente eine passende Alternative zum klassischen Immobilienverkauf

Es ist sicher der Wunsch von den meisten Hausbesitzern auch im Rentenalter in seiner Immobilie zu wohnen. Doch oft ist das auch eine finanzielle Frage – Altersarmut ist in Deutschland keine Ausnahme mehr. Reicht die normale Rente aus, um sich auch im Alter gut zu versorgen oder eventuell sein Haus auch altersgerecht – beispielsweise mit einem Treppenlift – umzubauen? Mit der Leibrente bietet sich hier eine gute Möglichkeit. Zwar verkauft man sein Haus, erhält aber ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht. Zudem wird einem der Verkaufswert der Immobilie in einer monatlichen Rente ausbezahlt – der sogenannten Leibrente oder Immobilienrente. Doch was sich gut anhört und durchaus eine passende Alternative sein kann, sollte aber ausreichend durchdacht werden und man muss sich die Frage stellen: Passt die Leibrente zu mir und meinen Lebensumständen?

„Iss deine Steine“

Immobilienverkauf durch Leibrente
Ist die Leibrente eine Alternative zum klassischen Verkauf?

Viele Rentner wollen weiter in ihrem Haus alt werden. Oft besteht aber die Angst, dass man mit 70 oder 80 Jahren noch einmal umziehen muss. Leider reicht die eigene Rente immer häufiger nicht aus, um den Lebensunterhalt oder Pflegeleistungen weiter aufbringen zu können. Denn meist ist die Immobile das einzige Kapital, das die meisten Menschen im Alter haben. Um trotzdem weiter in den eigenen vier Wänden leben zu können, ist die Leibrente eine mögliche Option. Die Immobilienrente ist in Deutschland bislang eher weniger bekannt. Nur in der Landwirtschaft gibt es ein ähnliches Model. Im englischen Sprachraum dagegen ist diese Art des Immobilienverkaufs schon lange gang und gäbe. In den USA sagt man beispielsweise zur Leibrente: „Eat your brick“ – „Iss deine Steine“.

Gründe für Leibrente sind vielschichtig

In Deutschland gibt es drei verschiedene Modelle für die Auszahlung der Leibrente. Am häufigsten wird die Leibrente oder Umgangssprachlich „Rente aus Stein“ als monatliche Zahlung getätigt. Zudem kann man sich auch den kompletten Betrag als Einmalzahlung ausbezahlen lassen. Die dritte Option ist eine Kombination aus beiden Modellen. Bei allen Varianten ist eines aber gleich: Der Verkäufer erhält ein mietfreies, lebenslanges Wohnrecht in seinem Haus. Die Gründe eines Leibrenten-Verlaufs sind meist vielschichtig. Menschen über 70 können Kinder haben, die selbst gut versorgt sind und das Elternhaus nicht mehr brauchen und übernehmen wollen. Kinderlose wollen und müssen nichts vererben und können mit einer Immobilienrente das Haus sozusagen selbst aufzehren. Oft ist auch die Rente zu klein, um sich Wünsche im Alter zu erfüllen. Mit einer Leibrente sind dann auch die ersehnten Reisen möglich. Auch ist es so, dass Banken keine Kredite für notwendige Renovierungen vergeben. Und dann lässt sich mit einer Immobilienrente auch der altersgerechte Umbau des Hauses oder der Wohnung problemloser umsetzen – gerade weil man mit der Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht hat.

Wie berechnet sich die monatliche Leibrente?

Der Verkäufer wird also zu einem unkündbaren Bewohner. Er muss allerdings für alle laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Müllgebühren aufkommen – genauso wie ein Mieter dafür verpflichtet ist. Größere Renovierungen muss dagegen der neue Besitzer bezahlen. Mit welcher Höhe der Immobilienrente der Verkäufer rechnen kann, hängt immer von zwei Faktoren ab. Zunächst wird der Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung herangezogen. Je höher dieser ausfällt, desto höher sind dann auch die späteren monatlichen Zahlungen. Meist werden 200.000 Euro oder mehr dafür vorausgesetzt. Dann wird vom Verkehrswert der sogenannte Wohnwert abgezogen. Bei einem normalen Immobilienkauf würde der neue Eigentümer in das Haus oder die Wohnung einziehen. Da der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht hat, geht das bei einer Leibrente natürlich nicht. Darum kommt der Wohnwert ins Spiel. Dafür wird die ortsübliche Miete herangezogen und diese mit der statistischen Lebenserwartung der jüngsten Person im Haushalt multipliziert. Dies ist in den meisten Fällen die Ehefrau. Am Ende wird dann dieser ermittelte Betrag vom Verkehrswert abgezogen. Der Restbetrag wird dann als monatliche Rente, als Einzelbetrag oder als Kombination von beiden an den Verkäufer als Leibrente ausbezahlt. Wichtig ist auch, dass Verkäufer bei der Ermittlung des Verkehrswertes einen unabhängigen Gutachter oder einen Immobilienmakler zurate ziehen.

Lebenslanges Wohnrecht bleibt immer bestehen

Bei einer Leibrente gilt für den Verkäufer zudem zu beachten, dass der sogenannte Ertragsanteil zu versteuern ist. Diese Steuer hängt vom jeweiligen Alter des Verkäufers bei Bezug der verkauften Immobilie ab. Zudem muss der Verkäufer in der Immobilie bleiben. Bei einem Umzug erlischt der Anspruch auf die Immobilienrente und natürlich auch das Wohnrecht, zum Beispiel dann, wenn der Wohnrechtinhaber in ein Seniorenheim umziehen muss. Die Leibrente bzw. das damit verbundene Wohnrecht wird übrigens ins Grundbuch eingetragen. Darum hat der Verkäufer auch dann weiter das Recht in seinem alten Haus zu bleiben, wenn der Käufer beispielsweise Pleite gehen würde und nicht mehr die monatliche Leibrente überweisen könnte. Allerdings ist auch die Zahlung im Grundbuch erstrangig abgesichert, sodass der Bewohner die Zahlungen auch gerichtlich durchsetzen könnte. Für wen lohnt sich diese Leibrente eigentlich am besten? Im Endeffekt ist die Leibrente eine Wette auf den Tod. Stirbt der Verkäufer und weitere Bewohner schon früh nach dem Verkaufsabschluss, hat er nicht viel von der Leibrente. Wird er dagegen sehr alt, könnte sich dieses Modell als sehr gutes Geschäft darstellen.

Eine weitere Alternative ist die Zeitrente oder der Teilverkauf

Die Zeitrente ist im Grunde nichts anderes als die Leibrente. Der Unterschied zwischen den beiden ist die Laufzeit der Rentenzahlung vom Immobilienkäufer an den Immobilienverkäufer. Wird bei der Leibrente die Laufzeit der Rentenzahlung an die Lebenserwartung gekoppelt, und hat somit ein spekulatives Ende, ist das Ende der Zeitrente klar geregelt.

Neben der Immobilienrente gibt es mit dem Teilverkauf der Immobilie eine weitere Möglichkeit nach dem Verkauf im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu bleiben. Wie der Name schon sagt, wird bei einem Teilverkauf nur ein Teil der Immobilie verkauft. Den Rest behält man selbst. Ist das Haus beispielsweise 250.000 Euro wert und es werden 20 Prozent verkauft, erhält man 50.000 Euro, die man frei verwenden kann. Es können bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauf werden. Dadurch sichert man sich auch das Recht weiter im Haus oder in der Wohnung bleiben dürfen. Zudem profitieren Verkäufer von der weiteren Wertsteigerung bei einem Teilverkauf. Ein Nachteil ist, dass der Verkäufer bei diesem Modell eine Gebühr von rund drei Prozent des Teilverkaufswertes bezahlen muss. Das ist dann ähnlich wie eine Miete, da man ja noch in dem Haus bleibt.

  25. November 2021
  von: Immobilienmakler Heist
  Kategorie: Allgemein · Vermarktung